原標題：多地業(yè)主集體喊“停貸” 爛尾樓成一盤(pán)難解的北京要賬公司“棋”

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財經(jīng)

爛尾樓背后是一個(gè)個(gè)家庭難以承受之殤。因預售監管資金被騰挪，項目停工、爛尾。對于業(yè)主而言，一邊要為銀行“打工”還貸，另一邊還要擔憂(yōu)經(jīng)濟形勢不好被裁員，疫情之下，這是無(wú)數購房人的心理投射。

只不過(guò)，從之前浩浩蕩蕩的被動(dòng)“斷供潮”，到如今業(yè)主主動(dòng)要求強制停貸，集體停貸成為弱者走投無(wú)路之下的吶喊。

在追討預售款無(wú)果之后，7月10日，武漢綠地光谷星河繪全體業(yè)主聯(lián)名申請《停貸告知書(shū)》，申請自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償個(gè)人貸款的每月還款直至樓盤(pán)完工驗收合格交付。

相似的情況同樣出現在全國多個(gè)爛尾樓盤(pán)項目中上演。包括武漢市恒大時(shí)代新城、南昌市新力城、景德鎮市恒大瓏庭等全體業(yè)主聯(lián)名《停貸告知書(shū)》。文件大意是，項目爛尾，如果樓盤(pán)不復工，業(yè)主將采取集體停貸的方式表達抗議，不全面復工就強制停貸。

強制停貸能解決爛尾樓的問(wèn)題嗎？此舉是否會(huì )引發(fā)大規模的業(yè)主停貸斷供？連鎖反應是否進(jìn)一步波及樓市？

盈科全球合伙人、房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌律師在接受焦點(diǎn)財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示：“判斷是否可以停供斷貸，主要看買(mǎi)房人有沒(méi)有解除買(mǎi)賣(mài)合同，看房子是否爛尾、無(wú)法交付。如果房子還可以交付，買(mǎi)房人又不解除購房合同，還款責任由買(mǎi)房人承擔，如果房子無(wú)法交付，買(mǎi)房人可以無(wú)法實(shí)現合同目的要求解除買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同，不再還款。但具體法院如何認定要看法院判決?！?/p>

隨著(zhù)房企違約暴雷，因為無(wú)法周轉而造成的爛尾樓越來(lái)越多，交涉、收房無(wú)果，能夠通過(guò)停貸實(shí)現成功“解套”？

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，此種強制停貸的方式是不會(huì )成功的，如果這個(gè)理由可以不還貸款，那么很多理由都可以。

一旦踏進(jìn)爛尾樓的坑，就像跌入了深淵，一環(huán)扣一環(huán)的求訴無(wú)門(mén)，成為購房者難解的傷。

預售資金被挪用引出“爛尾門(mén)”

之所以出現大批爛尾樓與房地產(chǎn)一直實(shí)行預售制度密不可分。預售制度出現的根本原因是，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)是長(cháng)周期的項目，企業(yè)需要大量資金做周轉。

曾經(jīng)的高周轉，讓房企借銀行的錢(qián)拿地、“借”購房者的首付款蓋房、拿借的新錢(qián)還舊債，甚至項目的合同款成為下一個(gè)項目的拿地資金，這也導致預售資金總是被騰挪的境況。

根據武漢綠地光谷星河繪全體業(yè)主要強制停貸的描述，自2020年12月首次開(kāi)盤(pán)，半年時(shí)間項目“九開(kāi)九罄”，預售回款達48億，涉及業(yè)主超過(guò)2428名。但是項目從2021年8月樓盤(pán)已停工九個(gè)月開(kāi)始，業(yè)主和綠地開(kāi)發(fā)商(武漢新高興谷置業(yè)有限公司)、市房管局和區政府三方會(huì )談近十次，到如今2022年7月仍然面臨著(zhù)7.25億重點(diǎn)監管資金被開(kāi)發(fā)商挪用一空，樓盤(pán)工程量完成不足35%的窘境。

“當前離合同交房日期2022年12月31日只剩5個(gè)多月時(shí)間，樓盤(pán)建設資金缺口近8億，開(kāi)發(fā)商已構成事實(shí)性的合同違約，綠地光谷星河繪停工爛尾幾成定局?！?/p>

武漢綠地光谷星河繪業(yè)主稱(chēng)，鑒于武漢新高興谷置業(yè)有限公司在本項目上存在違規申請獲發(fā)預售證、違法挪用項目預售資金48億作他處和違規申請使用重點(diǎn)監管資金超7億的行為全體業(yè)主聯(lián)名申請《停貸告知書(shū)》。

此外，南昌市新力城全體業(yè)主則《停貸告知書(shū)》中提到，新力城售房款60億不知所蹤，監管資金被紹興市中級人民法院凍結。目前資金缺口高達10億(交房資金缺口4億，辦理產(chǎn)證5.5億)。

武漢市漢南恒大時(shí)代新城業(yè)主則表示，2019年10月15日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，累計簽約銷(xiāo)售協(xié)議近5000份，實(shí)現預售資金40多億元，但仍逾期交房數月，目前仍持續全面停工?！皶r(shí)代新城業(yè)主多次現場(chǎng)交涉，至今均未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?！?/p>

一切爛尾的原因統一指向了“錢(qián)”。

在房地產(chǎn)這場(chǎng)本質(zhì)是金融的游戲中，早期膽子大的房企憑借杠桿游戲，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中。但是，在“三道紅線(xiàn)”及預售資金監管等多重調控之下，房企資金鏈斷裂，一環(huán)扣一環(huán)的“玩錢(qián)”游戲不再，也導致了全國多地爛尾樓的現狀。

在上海工作的郭韌律師告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，最近遇到了很多類(lèi)似案件，相關(guān)外地案件有很多。

“如果消費者不還貸，未來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同也要解除，那房子就歸開(kāi)發(fā)商，所以解除貸款合同得前提是解除買(mǎi)賣(mài)合同，但現在業(yè)主們只說(shuō)停貸，還沒(méi)說(shuō)解除?！?/p>

律師：不還貸需要解除貸款合同 其前提是解除買(mǎi)賣(mài)合同

相對于主動(dòng)停貸，房貸被動(dòng)斷供的后果是，往往是影響個(gè)人征信，房屋被銀行拍賣(mài)，償還銀行貸款本息，還需要承擔相應的經(jīng)濟損失。

有業(yè)內人士稱(chēng)，業(yè)主的集體斷供告知書(shū)并沒(méi)有任何法律效力，房子修不好是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，購房者欠銀行的錢(qián)是必須要還的。業(yè)主還需要理性，避免走極端，依據合理法律武器維護自己的合法權益。

事實(shí)上，業(yè)主首選肯定是“追討”預售款，但是追賬無(wú)果之下，業(yè)主面對這筆爛尾的“爛賬”只能選擇停貸，及時(shí)止損，以示抗議。

郭韌律師的建議是，對于爛尾樓，如果業(yè)主購房合同目的無(wú)法實(shí)現，一般需要法院訴訟支持解除，可以要求解除貸款合同，貸款還款責任由開(kāi)發(fā)商承擔。

她指出，以前此種做法確實(shí)不行，但就最新判決案例來(lái)看，已經(jīng)有成功案例，但是后面法院是否按照這個(gè)思路判定還不知道。因為購房者是分別與開(kāi)發(fā)商及銀行簽署購房及貸款合同，具體問(wèn)題需要具體分析。

按照通常的邏輯是，消費者如果不還貸的話(huà)，會(huì )成為失信人，房子成為法拍房?！艾F在業(yè)主在未進(jìn)行訴訟前就要求停貸，銀行應該也是剛剛遇到，原來(lái)銀行不管，未來(lái)銀行怎么處理也很難說(shuō)?！惫g稱(chēng)。

事實(shí)上，停貸和斷供有著(zhù)明顯的區別。停貸是暫時(shí)不還貸了，而斷供是永久不還了。兩者之間的界限也需要劃分，如果直接斷供也會(huì )面臨著(zhù)”被起訴，要罰息，還要承擔律師費，最后上征信，幾乎失去一切”的境況。

有數據顯示，在整個(gè)2020年這一年的時(shí)間，被銀行收入并拍賣(mài)的房產(chǎn)數量就增加了足足143倍。此前中央財經(jīng)大學(xué)一位教授曾發(fā)微博聲稱(chēng)，“2022年剛開(kāi)年，四大行已經(jīng)起訴20萬(wàn)斷供房主?！?/p>

每輪房地產(chǎn)調整周期、經(jīng)濟萎靡或者房?jì)r(jià)大跌之時(shí)，隨著(zhù)部分開(kāi)發(fā)商的“倒下”，都會(huì )有爛尾樓的現象。一邊是自身無(wú)錢(qián)無(wú)法償還貸款，另一邊是房子爛尾，因為不想“錢(qián)房”兩空而停貸。無(wú)論是哪種情況，都透視了行業(yè)發(fā)展境況下購房者的無(wú)奈與困境。

拿什么拯救你，我北京討債公司的房？

前不久，“鄭州最高學(xué)歷樓盤(pán)10億元監督資金已追回”，讓河南爛尾項目永威西棠成了成功維護業(yè)主權益的案例。670名碩博業(yè)主遭套牢，寫(xiě)下7萬(wàn)字劇本成功追回資金，讓身處“漩渦”的業(yè)主看到了希望。

只是，是否所有的買(mǎi)到爛尾樓的購房者都能獲得這樣的結局，我北京收賬公司們不得而知。因為在這場(chǎng)“爛尾棋局”中，如何盤(pán)活牽扯著(zhù)多方利益關(guān)系：購房者、開(kāi)發(fā)商、供應商、銀行、監管部門(mén)等。更多的情況是，大型房企暴雷往往牽扯多方債主，也有巨量債務(wù)，是否能將騰挪資金補回并不明朗。

對此，黃立沖表示，房地產(chǎn)公司帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)了過(guò)去20年25年的繁榮，也將帶來(lái)未來(lái)20年到25年的三角債經(jīng)濟。

對于解決大范圍的爛尾樓，他的看法是，基本是多方束手無(wú)策。他預測，未來(lái)包括業(yè)主、材料商、建筑商、地產(chǎn)公司、銀行、政府還有很多能想到的及想不到的都會(huì )成為受害者。

“三角債的經(jīng)濟指的是，地產(chǎn)公司欠裝修公司、家具公司、地產(chǎn)設計服務(wù)商的錢(qián)。所有為地產(chǎn)公司提供服務(wù)的上下游公司也照樣有‘一屁股’債。房地產(chǎn)欠業(yè)主的房子，又欠整個(gè)上游的錢(qián)，上游還欠上游的錢(qián)，形成整個(gè)鏈條上下游的連鎖反應，集體變成老賴(lài)，再蔓延到其他的行業(yè)?！?/p>

黃立沖指出，下一輪的三角債是由于過(guò)度的財政透支導致的，地方政府的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)沒(méi)法還債，或會(huì )導致的銀行出現問(wèn)題，例如，現在南京銀行的情況。

“因為企業(yè)沒(méi)有動(dòng)力，銀行又沒(méi)有新增貸款，買(mǎi)房的人不想貸款，錢(qián)又收不回來(lái)，影響的是一個(gè)比較龐大的基本面?！?/p>

央視財經(jīng)評論員薛建雄則認為，現在出現爛尾樓問(wèn)題肯定是開(kāi)發(fā)商，但是責任基本上都是預售資金監管沒(méi)有做到位。目前市場(chǎng)監管，只有地方政府權力監管到位，保證交房才是根本的。

薛建雄則指出，還有另一種可能，如果房?jì)r(jià)大漲，多地爛尾樓的情況或許能夠得到有效解決。

他舉了一個(gè)例子，比如，一個(gè)樓盤(pán)有1000套，賣(mài)掉500套爛尾了，剩下500套如果大漲的話(huà)，預期能賺錢(qián)，之前賣(mài)掉的500套，只值五千萬(wàn)的話(huà)，現在漲到八千萬(wàn)，他欠六七千的債就可以還清，而且還會(huì )利潤，可以有地方政府安排其他公司來(lái)解救。但如果房?jì)r(jià)一直跌，還是解決不了。

“這一輪調控政策這么松，房?jì)r(jià)還是有大漲的可能。一兩年應該還是會(huì )大上一輪，因為也有通脹的原因”。

事實(shí)上，2022年多項利好政策刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年正在穩步有序復蘇，在行業(yè)基本面已經(jīng)筑底的情況下，市場(chǎng)正進(jìn)入恢復通道。但是，是否迎來(lái)大漲也充滿(mǎn)不確定性。

金庸《天龍八部》主題曲《難念的經(jīng)》曾如此寫(xiě)人性：貪嗔喜惡怒、悲歡哀怨妒——是一生參不透的難題。就像如今慘遭爛尾樓境遇的房企，大多是曾經(jīng)為貪婪高舉高周轉大旗進(jìn)行規模擴張的房企。

在遭遇周期性調整的反噬房企，面對的是難念的“經(jīng)”，難解的“棋”：上游“供應商們”的討債，下游購房者房子兌付，以及接踵而至的資金困境。

對于購房者來(lái)說(shuō)，他們也在面對不翼而飛的預售款及難以入住的房，誰(shuí)又能解開(kāi)這一爛尾之殤？返回搜狐，查看更多

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